Q＆A 税務被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の特例｜デンタルダイヤモンド 2024年1月号

学術・経営・税務・法律など歯科医院での治療・経営に役立つQ&Aをご紹介いたします。今回は、月刊デンタルダイヤモンド 2024年1月号より「被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の特例」についてです。

私は昨年、父が居住の用に供していた不動産を相続によって取得しましたが、その不動産は地方にあり、現在は空き家です。今後、この空き家を使用する予定はありませんので、売却を考えています。そこで、空き家の売却について、譲渡所得の特例が設けられていると不動産会社から耳にしたのですが、その特例について、詳しく教えてください。　京都府・T歯科クリニック

１．空き家の売却における譲渡所得の特例の概要
　増え続ける空き家対策として、「空き家対策特別措置法」が設けられ、空き家の所有者に適正管理の義務が設けられました。
　この空き家対策を進めるために、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋または被相続人の居住用家屋の敷地等（以下、被相続人の居住用家屋等）を平成28年４月１日～令和９年12月31日までの間に売却した場合で、一定の要件にあてはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる特例が設けられました。

２．特例の対象となる被相続人の居住用家屋
　特例対象となる「被相続人の居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、以下の３つの要件のすべてにあてはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物にかぎる）をいいます。
① 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
② 区分所有建物登記がなされている建物でないこと。
③ 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
　なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は被相続人の居住用家屋に該当します。

３．特例の適用を受けるための要件
　特例の適用を受けるための要件は以下のとおりです。
① 売却した者が、相続または遺贈により被相続人の居住用家屋等を取得していること。
② 被相続人の居住用家屋等を、相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付の用、または居住の用に供されていないこと。
③ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取り崩し等をした場合の被相続人居住用家屋の敷地等については、被相続人の居住用家屋等を相続または遺贈により取得したときから取り崩し等のときまで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと。
④ 譲渡のときにおいて一定の耐震基準を満たしていること。
⑤ 相続開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
⑥ 売却代金が１億円以下であること。
⑦売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除などの他の特例の適用を受けていないこと。
⑧ 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋等について、この特例の適用を受けていないこと。
⑨ 親子、夫婦、生計を一にする親族、家屋売却後その売却家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などに売却したものでないこと。

４．特例を受けるための必要書類
　最後に、特例を受けるための必要書類は以下のとおりです。
① 譲渡所得の内訳書（確定申告書付兼計算明細書）
② 売却資産の登記事項証明書等
③ 被相続人居住用家屋等確認書
④ 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
⑤ 売買代金が１億円以下とわかるもの（売買契約書の写し等）

今村正
●税理士法人千代田タックスパートナーズ